LA CONSIGNATION DES LOYERS PAR LE LOCATAIRE

04/03/2018

Si l’une des obligations principales du locataire est de payer le loyer et les charges au terme convenu (article 7 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989), le bailleur a également plusieurs obligations à sa charge.

Il résulte de l’article 6 de la même loi que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Ainsi le bailleur doit notamment :

♦ délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement
 assurer au locataire la jouissance paisible du logement
 entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loué

En cas de manquement à l’une ou plusieurs de ces obligations, le locataire pourra faire valoir ses droits et demander au bailleur d’y satisfaire. Cela peut être par exemple un chauffage hors service, un taux d’humidité anormal, un disfonctionnement électrique, un trouble de jouisance, un logement indécent, etc …

En cas de réponse négative de la part du bailleur, ou à défaut de réponse de celui-ci, le locataire dispose de plusieurs solutions.

A défaut de réponse dans le délai de 2 mois, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation instituée dans chaque département. Cette commission a pour objet de concilier amiablement et d’arbitrer les litiges entre locataire et bailleur. La saisine de la Commission départementale de conciliation est effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, laquelle comporte l’identité de chaque partie ainsi qu’un exposé de l’objet du litige. La Commission se chargera ensuite de convoquer les parties afin de trouver une solution au litige en cours (article 20-1 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989).

Le locataire peut aussi décider de consigner les loyers entre les mains d’un Huissier de justice ou de la Caisse des dépôts et consignations. Toutefois, cette consignation doit être autorisée par le juge. Cette obligation de recourir à une autorisation préalable fait l’objet d’une jurisprudence constante  (Cass Civ 3è, 05/10/2017, n°16-19614). En aucun cas le locataire ne peut décider seul de consigner les loyers car le paiement du loyer et des charges est une des contreparties principales du contrat de location. En cas de consignation non autorisée, le défaut de paiement sera considéré comme un manqueemnt par le locataire à ses obligations et une action en expulsion pourra être introduite (surtout si le bail comporte une clause résolutoire).

La demande doit être introduite devant le tribunal d’instance par une procédure simple, rapide et peu couteuse qui ne nécessite pas obligatoirement le ministère d’un avocat. Cette formalité peut être accomplie par votre Huissier de justice.

Une fois la décision rendue, le montant du loyer et des charges pourra être consigné sans que cela ne constitue une faute du locataire à son obligation de paiement. Les loyers et charges consignés seront restitués au bailleur une fois les réparations locatives effectuées.


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Un article rédigé par @Nicolas THOMAS, huissier de justice associé

 

Textes légaux

Articles 1955 et suivants du code civil
Articles 6, 7, 20 et 20-1 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989